中国的住宅市场化历史并不久，在其一直生长的历程中，曾多次受到应对市场过热的政策调解，到现在已履历了多轮周期
。

最新一轮的房地产降温始于2017年下半年，旨在应对上半年由于投契性投资和开发商融资本钱较低等综合因素造成的住宅价钱强劲增添：共计有22个都会实验了差别水平的房产限购政策；首套住房首付款基本维持在30-40％间，第二套住房的比例则高达60-70％；在一些银行，住房贷款利率甚至在基准贷款利率的基础上上浮了20％
。虽然2019年头在“因城施策”政策指导下，部分都会适度松绑限购，但楼市整体基调仍以稳固为主，整体松开水平依然有限
。

与前几轮调控差别的是，此轮调控政策除了抑制需求，还针对供应面制订了若干细则，尤其在勉励提供租赁住房方面
。

中国住宅租赁市场刷新始于2015年，但直到2016年底至2017年，整体政策支持才变得逐渐清晰，并取得了阶段性的希望
。土地市场上泛起了租赁住宅用地，政府也为租赁住宅开发开发了新的融资渠道和税收优惠
。在租售并举及限购限售政策加持下，一线都会的平均生意价钱已经趋于稳固
。

另一方面，政府在这一轮调控中加大了对金融系统，尤其是非金融公司债务水平上升的应对步伐
。已往十年中，包括开发商在内的许多公司通过增添净欠债来推动营业扩张，这一行动在增添市场流动性、降低开发商融资本钱的同时，也一直推升了整体债务水平
。在已往的12-18个月中，古板融资渠道变得愈发艰难，大大都行业（包括房地产）的债券刊行和银行贷款受到更严酷的控制
。

面临生意量放缓、信贷扩张冻结的开发商无疑正在履历一段艰难时期
。大情形的不确定性甚至引发了万科这样的头部房企高喊“活下去”的忧患意识
。为度过“严冬”，开发商最先了洗牌及整合历程
。大企业更多的最先从较小的企业收购资产，或直吸收购较小的企业
。同时，开发商也在实验多元化的投资组合模式，起劲涉足到长租公寓等受政府支持的业态，一直拓宽融资渠道
。资产支持证券（ABS）及尚待立法支持的房地产投资信托基金（REITs）等新的融资渠道将为开发商在长租公寓等领域创立有用的退出机制
。